不動産投資

よくある質問

Q&A よくある質問をまとめてみました

Q1:始めるに当たって、どのような物件から買うのがいいですか?

A1:単純に回答するならば、築浅(建築されて10年以内)の物件を
  お勧めしています。
  手間がかからず、入居に苦労しないからです(例外もアリ)。
  また、減価償却の残存年数が多いので、融資も付きやすいことも
  その理由になります。

Q2:欲しい物件がなかなかないのですが、どうすればいいでしょうか?

A2:どのような根拠で「欲しい物件」を決めたかが重要ですね。
  みんなが欲しがるタイプの物件は当然すぐに売れてしまいますよ。
  ネット上にある物件でも優良なものはたくさんあります。

  「平成築のRC(鉄筋コンクリート造)で、立地は中央区、
  利回り15%以上、1億円前後」というように希望を語っても、
  残念ながら、投資歴の浅い人にそのような物件情報は回って
  こないのが現実なのです。

  理想を追いかけるのも大事ですが、現実を把握してから
  動いていく方が、確実に資産を増やせます。

Q3:どのくらいの自己資金が必要ですか?

A3:すみません。よく聞かれる質問なのですが、一概には言えず
  いつも私自身困っています。
  多くても、物件価格の3割を見ておけばいいと思います。
  あとはご年収・勤務先と希望物件による、というのが
  とりあえずの回答です。

  金融機関は、お金を貸すに当たって返済できるかどうかを見ます。
  上場企業や役所にお勤めで年収が高ければ、
  返済能力が高いと判断して、より多くのお金を貸し出します。
  またその不動産の価値と収益性も判断材料になります。

  物件価格いっぱいを出してくれる場合(フルローン)もあります。
  投資歴の長い大家さんでさえ、その都度金融機関にぶつけて、
  どのくらい出してくれるかを確認しています。

Q4:購入時の諸費用について教えて下さい。

A4:物件や購入条件によって変わりますが、一般的には
  不動産業者に支払う仲介手数料、物件の火災保険料、
  司法書士に支払う登記費用、印紙税、不動産取得税、
  固定資産税日割り分、融資の保証料、というところでしょうか。

  平均すると、物件価格の7~8%くらいです。
  仲介手数料が3%以上になるので割合的に大きくなります。
  (当社では2%)

Q5:買付証明書を出しても、いつも2番手になってしまいます。
   どうすればいいでしょうか?

A5:財務資料をいくつかの金融機関に持っていって
   自分がどのくらいの物件を買えるか把握しておくと
   いいと思いますよ。
   そしてその枠に収まる価格でいいなと思える物件が出てきたら
   すぐに買付を入れましょう。それでスピードでは負けなくなります。
  (それでも2番手以降になってしまうのであれば、
   そもそも「架空」のオトリ物件かもしれません)
   淡々と進めていけば必ず買えるはずです。

Q6:信頼できる不動産業者の選び方がわかりません。

A6:小さな約束を守る・ウソをつかない・調子のいいコトばかり言わない
   そのくらいでしょうか。
   多くの投資家は、電話やメールにて問合せをして
   その対応から判断しているようです。
   あと、一番確実なのは信頼できる大家さんからの紹介ですね。

Q7:良さそうだとは思うのですが、物件を買うのはやはり怖いです。

A7:仰る通りです。金額もかなり大きいので怖いですよね。
   私も買付を入れるたびに震えそうになります(笑、でもホント)。

   他の投資でもそうですが、確実に利益を上げるには
   感情に左右されずに、自分で決めたルールを機械的に守ることです。

   なので、物件を買う基準を明確にして、それに合致する物件が
   あれば買付を入れるべきでしょう。
   それでも買えないケースが多いので、ルールを決めたら
   どんどん進めるしかないと考えています。

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